Che cos’è la crisi di Evergrande

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condominio

Evergrande, ora la società immobiliare più indebitata al mondo, è sull’orlo del collasso e la notizia ha fatto crollare i mercati globali durante le negoziazioni di lunedì. La società ha avvertito gli investitori che potrebbe insolvere sui suoi debiti e l’agenzia di rating Fitch ha affermato che l’insolvenza “sembra probabile” mentre Moody’s ha affermato che “Evergrande ha esaurito i soldi e il tempo”.
Evergrande (precedentemente Hengda Group), fondata da Xu Jiayin nel 1996 e con sede a Shenzhen, in Cina, si è rapidamente espansa durante il boom immobiliare cinese, acquistando terreni e offrendo oltre 1300 sviluppi di appartamenti di lusso e di mercato in più di 280 città in tutta la Cina.
Poiché le vendite residenziali hanno iniziato a rallentare negli ultimi anni, il debito di Evergrande è aumentato e l’azienda si è diversificata in altri settori come veicoli elettrici, calcio e persino acqua in bottiglia. Evergrande impiega 200.000 persone direttamente e indirettamente è responsabile di circa 3,8 milioni di posti di lavoro all’anno .

Allora cosa è andato storto?

Anche se non è ancora chiaro cosa accadrà a Evergrande nei prossimi giorni… ciò che è chiaro è che il mondo ha bisogno di monitorare da vicino i prezzi delle attività e i livelli del debito per preservare la salute di un’economia globale già fragile.

Una tempesta normativa in arrivo

La regolamentazione del governo nel settore immobiliare cinese è aumentata poiché il governo ha lavorato per controllare l’aumento dei prezzi delle case e l’eccessivo indebitamento.
Nel 2020, il governo ha imposto le “tre linee rosse” ad alcuni sviluppatori per aiutare a contenere i livelli di debito, costringendoli a ridurre l’indebitamento. Le politiche delle tre linee rosse richiedono:

1. Massimale del 70% sulle passività verso le attività (esclusi i proventi anticipati da progetti ceduti su commessa)
2. Cap del 100% sul debito netto rispetto al patrimonio netto
3. Rapporto tra liquidità e indebitamento a breve termine di almeno uno

Ciò ha portato Evergrande a tentare senza successo di vendere alcune delle sue attività, come evidenziato da una lettera trapelata da Evergrande al governo nel settembre 2020 che chiedeva assistenza mentre affrontavano una crisi di liquidità, che ha suscitato una maggiore preoccupazione degli investitori. Si stima che i due terzi degli obblighi di Evergrande siano per i proprietari di case che hanno prepagato quasi 1,4 milioni di proprietà residenziali che rimangono non sviluppate.

Il governo ha anche lavorato per controllare i prezzi delle case, il che potrebbe avere un ulteriore impatto sui rendimenti degli sviluppatori e sulla capacità di pagare il servizio del debito. L’edilizia abitativa è una fonte chiave della ricchezza delle famiglie in Cina e se il governo riesce a frenare i prezzi degli immobili residenziali, i titolari di mutui esistenti potrebbero perdere azioni nelle loro case. Il debito delle famiglie è ora pari al 62% del PIL in Cina, che è stato in gran parte acquisito attraverso mutui residenziali. Questa è una delle ragioni per una così grande quantità di debito di Evergrande.

Il crescente contesto normativo in Cina potrebbe anche essere un deterrente per il proseguimento degli investimenti esteri, come si è visto di recente quando Blackstone ha abbandonato i piani per acquisire SOHO China a causa delle prolungate revisioni normative dell’accordo.

Il debito Evergrande e l’effetto domino

Già nel 2018 la Banca centrale cinese ha evidenziato nel suo rapporto sull’instabilità finanziaria che aziende come Evergrande potrebbero rappresentare un rischio sistemico per il sistema finanziario della nazione. Evergrande ha un’enorme rete di appaltatori e altre attività nella regione che devono soldi allo sviluppatore. Nelle ultime settimane i timori di contagio si sono intensificati poiché 128 istituti bancari e 121 istituti non bancari sono esposti a Evergrande.

Nonostante gli sforzi di Evergrande per aumentare la fiducia, con il suo presidente che promette di adempiere alle responsabilità, i mercati ora guardano a Pechino per arginare il contagio .
Cosa possiamo imparare dalla storia del debito di Evergrande?
Con l’aumento dei prezzi delle case in altre regioni, il mondo può imparare dalla Cina e dalle bolle immobiliari passate per prevenire crisi future. Il rapporto Emerging Horizons in Real Estate: An Industry Initiative on Asset Price Dynamic del World Economic Forum suggerisce quanto segue per aiutare a evitare future bolle immobiliari:

  • Dati di mercato: le autorità di regolamentazione devono collaborare con il settore immobiliare per fornire dati, analisi e informazioni di mercato solidi e tempestivi, compresi i dati relativi al finanziamento degli investimenti e dello sviluppo immobiliare, rilevando le iniziative globali e nazionali già in corso.
  • Trasparenza e comprensione: le autorità nazionali e internazionali dovrebbero adottare obiettivi per fornire maggiore trasparenza e comprensione, ampiamente definiti, nei mercati immobiliari e nei relativi mercati di titoli e derivati.
  • Impatti delle politiche esterne: il settore immobiliare dovrebbe impegnarsi con i governi e i decisori politici a livello globale, nazionale e locale sull’impatto delle politiche pubbliche sul settore immobiliare.
  • Camera di compensazione delle informazioni (“hub”): dovrebbe essere istituita una piattaforma per il monitoraggio e la comunicazione di nuove importanti politiche e ricerche recenti ai responsabili delle decisioni di alto livello nei settori immobiliare, bancario e finanziario e ai responsabili delle politiche del settore pubblico per affrontare le aree come gli sviluppi nel mercato dei derivati ​​e la riforma del settore bancario globale e nazionale.
  • Mercati emergenti: le economie di mercato emergenti (EME) richiedono opzioni politiche specifiche; il World Economic Forum dovrebbe fornire la sua piattaforma di convocazione per affrontare questioni specifiche derivanti dalla volatilità dei prezzi delle attività nelle EME.
    Sebbene non sia ancora chiaro cosa accadrà a Evergrande nei prossimi giorni, i possibili risultati includono bancarotta, rottura, acquisizione o salvataggio da parte del governo. Ciò che è chiaro è che il mondo ha bisogno di monitorare da vicino i prezzi delle attività ei livelli del debito per preservare la salute di un’economia globale già fragile