Contrarre un mutuo rappresenta un passo fondamentale per milioni di persone nel nostro paese, un vero e proprio sogno che consente di vivere di entrare in possesso di un immobile. Quando si acquista casa, però, non bisogna solo tener conto solo dell’impegno economico da dover sopportare e al tasso d’interesse applicato dall’istituto di credito.
E’ indispensabile, infatti, conoscere anche gli obblighi normativi e contrattuali, che si assumono nei confronti della banca e dello stato. In questo articolo analizzeremo dettagliatamente quali sono gli obblighi da rispettare, soffermandosi in particolar modo sulle normative in materia di trasparenza bancaria, antiriciclaggio, assicurazioni obbligatorie e oneri fiscali.
Adempimenti trasparenza bancaria
Quando si sta valutando l’effettiva convenienza di un mutuo, la banca è obbligata a fornire al cliente tutte le informazioni necessarie affinché possa prendere una decisione consapevole. L’addetto dell’istituto di credito deve spiegare le differenze tra mutuo a tasso fisso, variabile, misto o con “cap”, fornire simulazioni dell’andamento del debito in base ai tassi e consegnare il prospetto informativo standardizzato (PIES) contenente il dettaglio di tassi, costi, spese accessorie e durata.
Al cliente dev’essere garantito un periodo minimo di riflessione prima della firma del contratto, ma al tempo stesso deve prendere visione della documentazione, chiarire eventuali dubbi e, qualora accettasse la proposta, sottoscrivere il contratto nella massima consapevolezza. Il rispetto di questo iter normativo evita d’esporre banca e cliente a potenziali contenziosi futuri.
Per ottenere l’erogazione del mutuo, il cliente deve presentare alcuni documenti indispensabili per la valutazione del merito creditizio come un documento d’identità in corso di validità, il codice fiscale, la documentazione reddituale (busta paga e 730/Unico), la visura catastale e la planimetria dell’immobile nonché il compromesso di vendita o il progetto di ristrutturazione.
Atto notarile e iscrizione ipotecaria
La stipula dell’atto notarile è, a tutti gli effetti, un passo estremamente importante nella sottoscrizione di un mutuo, che formalizza il contratto tra le parti. Oltre a verificare la legittimità dell’operazione e la titolarità dell’immobile, il notaio provvede a iscrivere l’ipoteca sull’immobile a garanzia del credito concesso, censire il contratto presso i registri immobiliari e versare le imposte dovute (ipotecaria, catastale e di registro).
Il sottoscrittore del mutuo, in questa fase, ha l’obbligo di sostenere le spese notarili e garantire che l’immobile non presenti ipoteche pregresse o vincoli legali non dichiarati; contrariamente, il mutuo potrebbe non essere erogato o soggetto a revoca.
Assicurazioni obbligatorie
In base a quanto disciplinato dalla normativa italiana, per ogni mutuo ipotecario su un immobile è obbligatoria la polizza incendio e scoppio: questa assicurazione deve coprire l’intero valore dell’immobile per tutta la durata del finanziamento. Di fatto, questa è l’unica polizza assicurativa obbligatoria per la sottoscrizione di un mutuo.
L’istituto di credito, poi, può proporre altre coperture facoltative come la polizza vita, la cosiddetta CPI (polizza stipulata a copertura del credito) e l’assicurazione contro la perdita dell’impiego (che varia, di norma, da 6 a 24 mesi in base a quanto specificatamente previsto nel contratto assicurativo). Va sottolineato, tuttavia, che il contraente ha facoltà di sottoscrivere queste coperture anche con altre compagnie assicurative e non via esclusiva con quella afferente all’istituto di credito concedente il mutuo.
Obblighi legati alla normativa antiriciclaggio
Uno degli aspetti più trascurati, ma in realtà di primaria importanza, riguarda il rispetto delle normative antiriciclaggio, che sono disciplinate dal D.Lgs. 231/2007 in linea con le direttive europee AML. A titolo esemplificativo, durante l’istruttoria del mutuo, la banca è tenuta a identificare il cliente e il titolare effettivo dell’operazione, nonché verificare l’origine lecita dei fondi utilizzati per l’acquisto ed effettuare l’adeguata verifica del profilo economico e finanziario del cliente, oltre a monitorare l’eventuale presenza di operazioni sospette.
Il cliente, dal canto suo, deve obbligatoriamente fornire informazioni veritiere, complete e trasparenti: eventuali incongruenze possono comportare una segnalazione all’UIF (Unità di Informazione Finanziaria) o al blocco/rifiuto della richiesta di finanziamento.